INFO Für Mieter
Mietkaution und Ihre Rechte
Hier erfahren Sie, welche Rechte Sie als Mieter in Bezug auf die Mietkaution haben. Von der Frage, wann und wie Sie die Kaution bezahlen müssen, über die maximale Höhe und Verzinsung bis hin zu Ihrem Anspruch auf Rückzahlung und der richtigen Vorgehensweise bei Streit mit dem Vermieter – diese Übersicht hilft Ihnen, den Durchblick zu behalten. Am Ende der Seite finden Sie außerdem einen Hinweis, wie ich Sie als Rechtsanwalt bei Problemen mit Ihrer Kaution unterstützen kann.
Was ist die Mietkaution und warum wird sie verlangt?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die ein Vermieter von Ihnen zu Mietbeginn verlangt. Dieses Geld dient als Polster für den Vermieter, falls aus dem Mietverhältnis Forderungen entstehen, die Sie als Mieter nicht erfüllen. Typischerweise geht es um unbezahlte Mieten oder Schäden in der Wohnung, die bei Auszug repariert werden müssen. Die Kaution ist also quasi eine Versicherung für den Vermieter, dass er im Problemfall finanzielle Mittel hat, um seine Ansprüche zu decken. Wichtig: Die Kaution gehört trotz Zahlung weiterhin Ihnen – der Vermieter verwaltet sie nur treuhändig und darf sie nur verwenden, wenn wirklich ein berechtigter Anspruch vorliegt. Er kann also nicht einfach nach Belieben darauf zugreifen, solange Sie Ihren vertraglichen Pflichten nachkommen.
Ob eine Kaution zu zahlen ist, steht im Mietvertrag. Es gibt keine automatische Pflicht, eine Mietkaution zu hinterlegen. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag müssen Sie keine Kaution bezahlen. Fragen Sie daher vor Unterzeichnung des Vertrags unbedingt nach, ob und in welcher Höhe eine Kaution verlangt wird, und stellen Sie sicher, dass dies im Vertrag festgehalten ist. Nachträglich (nach Mietvertragsabschluss) darf der Vermieter keine Kaution einfordern, wenn dazu nichts vereinbart wurde. Auch eine Erhöhung der Kaution im laufenden Mietverhältnis – etwa, weil die Miete gestiegen ist oder der Mietvertrag verlängert wird – ist nicht verpflichtend, solange Sie dem nicht zustimmen. Sie haben also von Anfang an Klarheit: Entweder die Kaution ist vertraglich fixiert – dann müssen Sie sie leisten – oder es gibt keine Vereinbarung – dann kann sie auch nicht plötzlich verlangt werden.
Wie hoch darf die Kaution sein?
IDie Höhe der Mietkaution ist in Österreich nicht ausdrücklich durch Gesetz begrenzt, wird aber durch Rechtsprechung und Praxis eingegrenzt. Üblich sind drei Brutto-Monatsmieten (Miete plus Betriebskosten und USt) als Kaution. Diese Summe wird bei den meisten Mietwohnungen verlangt und gilt als fairer Kompromiss: Für Sie als Mieter finanziell gerade noch stemmbar, für den Vermieter ausreichend als Sicherheit. Mehr als drei Monatsmieten können vereinbart werden, sind aber eher selten. Laut Oberstem Gerichtshof liegt die Obergrenze in der Regel bei sechs Brutto-Monatsmieten. Das heißt, eine Kaution bis zur Höhe von sechs Monatsmieten ist noch zulässig, darüber hinaus wird es rechtlich kritisch. Nur in Ausnahmefällen – etwa wenn die Wohnung sehr hochwertig möbliert ist, der Mieter geringes Einkommen hat oder andere besondere Risiken bestehen – darf der Vermieter ausnahmsweise mehr verlangen.
Verlangt der Vermieter von vornherein eine extrem hohe Kaution (über sechs Monatsmieten), sollten bei Ihnen die Alarmglocken schrillen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), also z. B. bei Altbauwohnungen, könnte eine überhöhte Kaution als verbotene Ablöse gelten. Das ist illegal. Haben Sie mehr als sechs Monatsmieten Kaution bezahlt, sollten Sie prüfen (lassen), ob Ihre Wohnung dem MRG unterliegt – in diesem Fall können Sie die zu viel gezahlte Summe zurückfordern. Sie haben dafür bis zu zehn Jahre Zeit (ab Zahlungsdatum), aber je früher desto besser. Tipp: Sprechen Sie den Vermieter notfalls darauf an und bitten Sie um Anpassung der Kaution auf ein angemessenes Maß.
In welcher Form kann die Kaution hinterlegt werden?
Die Kaution muss nicht zwingend in bar bezahlt werden. Oft einigen sich Mieter und Vermieter auf eine Barkaution, also Sie überweisen oder übergeben das Geld direkt an den Vermieter. Es gibt aber Alternativen, die Sie kennen sollten:
Sparbuch: Eine verbreitete Variante ist die Kautionssparbuch-Lösung. Dabei erstellen Sie ein Sparbuch über den Kautionsbetrag (auf Ihren Namen) und verpfänden es an den Vermieter. Das Sparbuch mit Vermerk der Verpfändung wird dem Vermieter übergeben. Vorteil: Das Geld liegt auf dem Sparbuch und bleibt Ihr Eigentum, der Vermieter kann nur mit Ihrer Zustimmung oder einem Pfandrecht zugreifen. Zudem erhalten Sie Zinsen auf dem Sparbuch.
Bankgarantie oder Bürgschaft: Anstatt Bargeld können Sie einer Bank eine Garantie für den Betrag der Kaution ausstellen lassen. Die Bank verbürgt sich, im Schadensfall an den Vermieter zu zahlen. Sie als Mieter zahlen meist jährlich eine kleine Gebühr dafür. Vorteil: Sie müssen nicht sofort die volle Summe aufbringen, sondern nur die Garantiekosten tragen. Diese Option wird manchmal bei Firmenmietverträgen oder hochpreisigen Objekten genutzt.
Fragen Sie Ihren Vermieter, welche Form akzeptiert wird. Viele private Vermieter bevorzugen die Barkaution, weil sie am unkompliziertesten ist. Einige (besonders professionelle Hausverwaltungen) akzeptieren auch Sparbücher. Bankgarantien sind weniger gängig im Privatbereich, aber nicht ausgeschlossen. Wichtig für Sie: Lassen Sie sich die Übergabe der Kaution immer schriftlich bestätigen! Egal ob Bargeld (Quittung!) oder Sparbuch (Übernahmebestätigung) – Sie müssen im Zweifelsfall beweisen können, dass und in welcher Höhe Sie die Kaution gezahlt haben.
Was passiert mit meinem Geld? Anlage und Verzinsung
Wenn Sie die Kaution in bar oder per Überweisung an den Vermieter gezahlt haben, stellt sich die Frage: Wo landet dieses Geld und wird es verzinst? Die gute Nachricht: Ihr Vermieter darf die Kaution nicht einfach ausgeben, sondern muss sie sicher verwalten. § 16b MRG schreibt vor, dass Barkautionen fruchtbringend (also verzinst) und insolvenzsicher anzulegen sind. Das bedeutet konkret: Der Vermieter muss Ihr Geld typischerweise auf ein Sparbuch legen, getrennt von seinem eigenen Vermögen. Andere Anlageformen (z. B. ein eigenes Kautionskonto oder Depot) sind erlaubt, wenn sie gleich hohe Sicherheit und Verzinsung bieten und das Geld eindeutig dem Mieter zuordenbar bleibt. Wichtig ist die Trennung vom Privatvermögen des Vermieters, damit die Kaution im Fall einer Insolvenz des Vermieters geschützt ist. Tatsächlich hat der Gesetzgeber hier vorgesorgt: Sollte Ihr Vermieter Konkurs anmelden müssen, haben Sie ein Aussonderungsrecht – das heißt, die Kaution ist Ihnen bevorzugt zurückzuzahlen, sofern Sie keine Mietschulden haben.
Die Kaution muss verzinst werden. Es darf in keinem Mietvertrag mehr stehen, dass keine Zinsen auf die Kaution zu zahlen sind. Üblich ist, dass das Geld auf einem Sparkonto zu den dort üblichen Sparzinsen liegt. Der genaue Zinssatz hängt vom Markt ab – in den letzten Jahren war er sehr niedrig (teils nahe 0 %), steigt aber aktuell wieder etwas. Die Gerichte orientieren sich an "branchenüblichen Sparzinsen” für täglich fällige Einlagen. Sie können Ihren Vermieter ruhig fragen, wo Ihr Geld angelegt ist und welche Zinsen erzielt werden. Laut § 16b MRG muss er Ihnen Auskunft geben, z. B. Bank und Konto nennen. Bei längeren Mietverhältnissen empfiehlt es sich, alle paar Jahre mal nachzufragen oder sich Kontoauszüge zeigen zu lassen – so behalten Sie den Überblick und können sicher sein, dass korrekt verzinst wird. Übrigens: Am Ende steht Ihnen die Kaution inklusive Zinsen zu. Die Zinsen gehören also Ihnen, nicht dem Vermieter (auch wenn er nicht verpflichtet ist, den höchstmöglichen Zins herauszuholen).
Rückgabe der Wohnung: Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?
Wenn Ihr Mietverhältnis endet und Sie ausziehen, kommt der spannende Teil: Bekommen Sie die Kaution vollständig zurück, oder macht der Vermieter Abzüge? Hier gilt grundsätzlich: Die Kaution gehört Ihnen und ist voll zurückzuzahlen, sofern der Vermieter keine offenen Forderungen mehr gegen Sie hat. Der Vermieter darf nur dann etwas einbehalten, wenn es berechtigte Ansprüche aus dem Mietvertrag gibt – typischerweise also Mietrückstände oder Schadenersatz wegen Beschädigungen in der Wohnung.
Normale Abnutzung vs. Schaden: Viele Streitigkeiten drehen sich darum, ob etwas eine normale Abnützung oder ein vom Mieter zu verantwortender Schaden ist. Wichtig zu wissen: Normale Abnützungserscheinungen muss der Vermieter hinnehmen, dafür bezahlt man ja Miete. Wohnen Sie jahrelang in einer Wohnung, wird sie nicht mehr wie neu aussehen – das allein ist kein Grund, Ihnen Geld von der Kaution abzuziehen. Beispiele für normale Abnutzung: ausgeblichene oder vergilbte Wandfarbe im Laufe der Zeit, leichte Kratzer im Parkett, Dübellöcher dort, wo Bilder oder Regale hingen. Solche Spuren sind unvermeidlich und gelten als vertragsgemäß. Bohrlöcher in angemessener Menge sind okay – schließlich mussten Sie Lampen, Vorhänge oder Schränke montieren. Auch Pastellfarben an den Wänden sind zulässig; der Vermieter kann nicht verlangen, dass alles am Ende schneeweiß übergeben wird. Anders sieht es aus, wenn Sie stark vom Üblichen abweichen: Haben Sie z. B. die Wände schwarz oder knallrot gestrichen, dürfen Sie aufgefordert werden, vor Auszug wieder auf eine dezente Farbe zurückzumalen.
Wirkliche Schäden oder übermäßige Abnutzung muss der Mieter ersetzen. Wenn Sie also etwas kaputt machen, kann der Vermieter die Reparatur oder den Austausch von Ihrer Kaution bezahlen. Beachten Sie: Der Vermieter darf nicht den Neuwert verlangen, sondern nur den Zeitwert des beschädigten Gegenstands. Ist z. B. der Teppichboden nach 10 Jahren verschlissen und Sie haben ihn zusätzlich ruiniert, muss berücksichtigt werden, dass der Teppich ohnehin nicht mehr neu war. Sie zahlen also nur den Anteil, der dem Restwert entspricht, nicht einen komplett neuen Teppich.
Oft steht im Mietvertrag, dass die Wohnung “besenrein” oder sogar frisch ausgemalt zurückzugeben ist. Besenrein heißt, Sie müssen gründlich reinigen. Eine normale Endreinigung sollten Sie also durchführen (Böden kehren/wischen, Bad/Küche putzen, Müll entfernen). Nicht verpflichtend sind hingegen Spezialreinigungen oder Renovierungen, die über das normale Maß hinausgehen, wenn dies nicht ausdrücklich und wirksam vereinbart wurde. Eine pauschale Klausel, dass der Mieter immer ausmalen muss, ist rechtlich meist unwirksam, sofern der Vertrag nicht individuell ausgehandelt wurde. Haben Sie also den Mietvertrag als Formular einfach unterschrieben, ohne über eine Malpflicht zu verhandeln, kann der Vermieter nicht einfach Geld für einen Neuanstrich einbehalten, wenn die Wände nur normal gebraucht aussehen. Nur wenn wirklich übermäßige Wandabnutzung vorliegt (z. B. viele bunte Wände oder Nikotinverfärbungen) und im Vertrag eine gültige Klausel steht, könnte er einen Teil der Kaution für Malerkosten verwenden.
Der Vermieter darf die Kaution auch verwenden, um offene Forderungen aus dem Mietverhältnis abzudecken. Das wichtigste Beispiel ist Mietzinsrückstand – haben Sie bei Auszug Mieten nicht bezahlt, kann er die entsprechenden Beträge einbehalten. Gleiches gilt für Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung, sofern diese bereits feststehen. Achtung: Zukünftige oder noch nicht feststehende Forderungen rechtfertigen nicht, die Kaution einfach einzubehalten. Manche Vermieter wollen z. B. die Kaution so lange behalten, bis die nächste Jahresabrechnung der Betriebskosten vorliegt, um sicherzugehen, dass kein Saldo zu ihren Gunsten besteht. Allerdings ist rechtlich strittig, ob das zulässig ist – tendenziell nein, da zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe diese Forderung noch nicht feststeht. Oft einigen sich Vermieter und Mieter aber einvernehmlich auf eine Lösung (z. B. ein kleiner Teil der Kaution bleibt bis zur Abrechnung einbehalten und wird dann abgerechnet). Wissen sollten Sie: Solange Sie alle Ihre Verpflichtungen erfüllt haben, gehört die Kaution Ihnen und der Vermieter darf sie nicht einbehalten.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Nachdem Sie das Mietverhältnis beendet und die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben haben, muss der Vermieter unverzüglich die Kaution an Sie zurückzahlen, soweit keine Gegenforderungen bestehen. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern – das Gesetz nennt keine genaue Frist in Tagen. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass die Abrechnung und Rückzahlung der Kaution innerhalb von etwa 2 bis 4 Wochen erfolgt, je nach Komplexität. Viele Vermieter überweisen innerhalb von 14 Tagen das Geld, wenn alles klar ist; andere nehmen sich etwas mehr Zeit. Wichtig ist: “Zug-um-Zug” mit Schlüsselübergabe müssen Sie die Kaution nicht zurückbekommen. Es ist nicht Ihr Recht, bei der Wohnungsübergabe direkt die Kautionssumme bar zurück zu verlangen – der Vermieter darf erst prüfen, ob alles passt. Lassen Sie ihm diese kurze Frist. Falls Sie nach ein paar Wochen immer noch nichts gehört haben, können Sie höflich nachfragen.
Hat der Vermieter berechtigte Ansprüche, darf er in entsprechender Höhe die Kaution kürzen. Sie sollten dann eine Abrechnung verlangen, wofür genau Geld einbehalten wurde. Oft ergibt sich folgende Situation: Der Vermieter stellt z. B. Schäden fest und lässt Reparaturen durchführen. Das kann einige Wochen dauern. Er darf die Kaution so lange einbehalten, bis er die endgültigen Kosten kennt und abrechnen kann. Allerdings sollte er nicht ewig trödeln – ohne unnötigen Aufschub muss er das erledigen. Bleibt ein Rest der Kaution übrig, muss dieser sofort ausbezahlt werden.
Hinweis: Manche Mieter überlegen, die letzten Monatsmieten einfach nicht mehr zu bezahlen und stattdessen die Kaution “abzuwohnen”. Davon ist dringend abzuraten! Sie sind vertraglich verpflichtet, Miete bis zum Ende zu zahlen. Wenn Sie eigenmächtig die Mieten einstellen mit der Begründung, der Vermieter solle sie doch von der Kaution nehmen, verstoßen Sie gegen den Vertrag. Der Vermieter könnte Sie auf Zahlung verklagen und sogar räumen lassen. Außerdem hätten Sie im Prozess schlechte Karten, da die Kaution eben erst nach Rückgabe fällig wird.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Im Idealfall läuft alles glatt: Sie ziehen aus, der Vermieter prüft die Wohnung und überweist Ihnen binnen weniger Wochen die Kaution plus Zinsen zurück. Leider gibt es Fälle, in denen Vermieter unberechtigt die Kaution zurückhalten. Typische Szenarien: Der Vermieter behauptet Schäden, wo keine sind, oder verlangt Geld für normale Abnutzung, oder es gibt einfach schlicht keine Rückmeldung und das Geld bleibt einbehalten.
Wenn mehr als etwa 2 Monate seit Auszug vergangen sind und Sie noch kein Geld gesehen haben, sollten Sie schriftlich (per Brief oder E-Mail) die Rückzahlung einmahnen. Setzen Sie eine Frist (z. B. 14 Tage) und schildern Sie kurz, warum aus Ihrer Sicht keine Ansprüche bestehen. Dieses Schreiben ist wichtig, um zu dokumentieren, dass Sie Ihren Anspruch geltend machen. Reagiert der Vermieter nicht oder weiterhin mit unberechtigten Forderungen, haben Sie folgende Möglichkeiten, um zu Ihrem Recht zu kommen:
Schlichtungsstelle: In vielen Städten (z. B. Wien) gibt es eine kommunale Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten. Dort können Mieter ein Verfahren einleiten, um die Höhe des rückzahlbaren Kautionsbetrags feststellen zu lassen. Dieses Verfahren ist für Mieter kostengünstiger und weniger riskant als eine Klage, weshalb sich viele Streitfälle so lösen lassen. Zuständig ist die Schlichtungsstelle am Ort der Mietwohnung.
Gerichtliche Klage: Alternativ können Sie direkt beim Bezirksgericht eine Klage auf Rückzahlung der Kaution einbringen. Das ist ein Zivilprozess im streitigen Verfahren, bei dem Sie die Kaution (oder den einbehaltenen Teil) einfordern. Hierbei sollten Sie idealerweise Beweise haben, dass die Wohnung ohne erhebliche Mängel übergeben wurde (Übergabeprotokoll, Zeugen, Fotos) und dass die Ansprüche des Vermieters ungerechtfertigt sind.
In jedem Fall empfiehlt es sich, fachkundigen Rat einzuholen, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten. Ich stehe Ihnen als Anwalt gerne zur Verfügung, um Ihren Fall einzuschätzen und die nächsten Schritte einzuleiten. Oftmals genügt schon ein anwaltliches Aufforderungsschreiben an den Vermieter, um Bewegung in die Sache zu bringen.
Fazit für Mieter – lassen Sie Ihr Geld nicht liegen
Die Mietkaution ist zwar während des Mietverhältnisses “blockiert”, aber sie bleibt Ihr Geld. Lassen Sie sich nicht verunsichern, falls der Vermieter versucht, unberechtigt etwas einzubehalten. Im Zweifel scheuen Sie sich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie Probleme mit Ihrer Mietkaution haben, können Sie sich gerne an mich wenden. Als erfahrener Rechtsanwalt im Mietrecht unterstütze ich Sie dabei, Ihr Recht auf Rückzahlung Ihrer Kaution durchzusetzen und berate Sie, welche Schritte in Ihrem Fall sinnvoll sind.