INFO Für Vermieter
Mietkaution richtig handhaben
Sie erfahren hier, wie Sie als Vermieter die Mietkaution rechtlich korrekt vereinbaren, verwalten und abrechnen können. Von der zulässigen Höhe über die sichere Veranlagung bis hin zu Fällen, in denen Sie die Kaution (ganz oder teilweise) einbehalten dürfen, erhalten Sie einen verständlichen Überblick. Am Ende finden Sie auch Hinweise, wie ich Ihnen als Rechtsanwalt bei Fragen zur Mietkaution behilflich sein kann.
Was ist eine Mietkaution und wozu dient sie?
Die Mietkaution ist eine vom Mieter an den Vermieter zu leistende Sicherheitszahlung zu Beginn des Mietverhältnisses. Sie dient dazu, berechtigte Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag abzusichern. Typischerweise kann der Vermieter die Kaution verwenden, um offene Mietzinszahlungen zu decken oder Schäden in der Mietwohnung zu reparieren, falls der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt.
Wichtig zu wissen ist: Ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag besteht keine Pflicht des Mieters, eine Kaution zu zahlen. Das heißt, die Kaution muss im Mietvertrag vereinbart werden – ist keine Kautionsklausel enthalten, kann sie nicht nachträglich eingefordert werden. Ebenso wenig kann ein Vermieter die Höhe der Kaution im Nachhinein einseitig erhöhen, z. B. weil der Mietzins gestiegen ist oder der Vertrag verlängert wurde. Eine nachträgliche Erhöhung oder erstmalige Forderung einer Kaution ist nur mit Zustimmung des Mieters und entsprechender Vertragsänderung zulässig, andernfalls unwirksam.
Höhe der Kaution: Was ist üblich und was rechtlich zulässig?
In Österreich gibt es keine starre gesetzliche Obergrenze für die Kautionshöhe, sie ist grundsätzlich Verhandlungssache zwischen Vermieter und Mieter. Üblich sind etwa drei Bruttomonatsmieten (inklusive Betriebskosten und USt) als Kaution. Diese Größenordnung gilt als geschäftsüblich und wird in der Praxis am häufigsten vereinbart. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat als Richtwert jedoch maximal sechs Brutto-Monatsmieten genannt, die in normalen Fällen als Höchstgrenze für eine Kaution zulässig sind. Nur bei besonderem Sicherungsinteresse des Vermieters – etwa wenn der Mieter eine sehr geringe Bonität aufweist, die Miete außergewöhnlich hoch ist oder die Wohnung mit hochwertiger Einrichtung ausgestattet ist – kann im Einzelfall auch eine höhere Kaution gerechtfertigt sein.
Verlangt ein Vermieter ohne ausreichende Rechtfertigung deutlich mehr als sechs Monatsmieten, kann dies als sittenwidrig oder wucherisch angesehen werden. Vor allem im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) (meist Altbauwohnungen) gilt eine überhöhte Kaution unter Umständen als verbotene Ablöse gemäß § 27 MRG. Beträge, die sechs Monatsmieten übersteigen, sind hier unzulässig. Wurde dennoch eine zu hohe Kaution bezahlt (z. B. acht Monatsmieten bei einer Altbauwohnung), können Mieter diese überzahlte Differenz binnen zehn Jahren ab Zahlung zurückfordern. Als Vermieter sollten Sie daher eine über die üblichen drei Bruttomieten hinausgehende Kaution nur fordern, wenn Sie dies sachlich begründen können. Ansonsten riskieren Sie rechtliche Schritte des Mieters wegen einer unzulässigen Kautionsvereinbarung.
Kautionsformen: Barkaution, Sparbuch oder Bankgarantie?
Es gibt verschiedene Formen, wie die Kaution geleistet werden kann. In der Praxis häufig ist die Barkaution – der Mieter übergibt Ihnen den Betrag in bar oder überweist ihn auf Ihr Konto. Ebenso zulässig sind aber auch Kautionssparbücher, die der Mieter an Sie übergibt (oft auf den Namen des Mieters lautend und zu Ihren Gunsten verpfändet), oder eine Bankgarantie/Bürgschaft in Höhe der Kaution. Welche Form gewählt wird, ist prinzipiell Verhandlungssache zwischen Ihnen und dem Mieter. Wichtig für Sie als Vermieter ist: Wenn Sie Bargeld oder eine Überweisung als Kaution erhalten, trifft Sie eine Reihe von Pflichten zur sicheren Verwahrung des Geldes. Bei einem Sparbuch oder einer Bankgarantie bleibt das Geld hingegen bis auf Weiteres beim Kreditinstitut. Sie können im Bedarfsfall darauf zugreifen, haben es aber nicht in Ihrem Vermögen. Überlegen Sie gemeinsam mit dem Mieter, welche Variante im konkreten Fall sinnvoll ist. Für den Mieter ist eine Bankgarantie zwar mit laufenden Kosten verbunden, hat aber den Vorteil, dass er das Geld nicht bar aufbringen muss – für Sie als Vermieter bietet sie ähnliche Sicherheit wie Bargeld.
Wichtig: Der Mieter muss die Kaution erst nach Unterzeichnung des Mietvertrags leisten, nicht schon vorher. Fordern Sie also keine Voraus-Kaution vor Vertragsabschluss – das wäre unzulässig.
Verwaltung der Kaution: sichere Veranlagung und Verzinsung
Wenn Sie eine Barkaution erhalten, dürfen Sie dieses Geld nicht einfach für sich verbrauchen oder auf Ihr normales Konto legen. Vermieter sind grundsätzlich verpflichtet, Mietkautionen insolvenzsicher und fruchtbringend anzulegen. Das bedeutet, Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen aufbewahren, idealerweise auf einem eigenen Sparkonto. Diese treuhänderische Verwahrung stellt sicher, dass das Geld im Fall Ihrer Insolvenz nicht in die Konkursmasse fällt – der Mieter hat dann ein Absonderungsrecht und kann die Kaution zurückerhalten. Andere Anlageformen als das klassische Sparbuch sind zulässig, sofern sie gleich sicher und gleich verzinst sind und eine eindeutige Trennung vom Vermögen des Vermieters ermöglichen. In der Praxis verwenden Hausverwaltungen oft Sammelkonten für Kautionen mehrerer Mieter. Das ist rechtlich erlaubt, solange eindeutig dokumentiert ist, welcher Anteil welchem Mieter zusteht Dennoch ist es aus Transparenzgründen empfehlenswert, für jeden Mietvertrag ein eigenes Kautionskonto zu führen.
Verzinsung: Eine Mietkaution muss verzinst werden – das heißt, bei Rückzahlung steht dem Mieter auch der Zinsertrag zu. Sie sind allerdings nicht verpflichtet, Höchstzinsen herauszuschlagen – es genügt ein branchenüblicher Sparzins. In den vergangenen Jahren war der Sparzinssatz sehr niedrig, sodass sich kaum Ertrag ergab. Dennoch muss die Anlage „fruchtbringend“ erfolgen, etwa auf einem täglich fälligen Sparkonto (bei unbefristeten Verträgen) oder einem gebundenen Sparkonto über die Befristungsdauer (bei befristeten Verträgen), um etwas mehr Zinsen zu erzielen. Tipp: Teilen Sie dem Mieter auf Wunsch mit, wo und wie die Kaution angelegt ist – laut § 16b MRG hat der Mieter ein Recht darauf, z. B. Bank und Kontoauszug zu erfahren. Kommen Sie dieser Auskunftspflicht nach, um Vertrauen zu schaffen und Missverständnisse zu vermeiden.
Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden?
Als Vermieter dürfen Sie die Kaution nur zur Befriedigung Ihrer berechtigten Ansprüche aus dem Mietverhältnis einsetzen. Die Kaution ist vorrangig dazu da, offene Mietzinse oder Schadenersatzansprüche wegen Beschädigungen der Wohnung abzudecken. Nicht jeder beliebige Anspruch rechtfertigt es jedoch, die Kaution zu beanspruchen. Unzulässig wäre es zum Beispiel, die Kaution für Forderungen heranzuziehen, die außerhalb des Mietvertrags liegen oder Ihnen erst nachträglich einfallen. Ein typisches Beispiel: Vertragsstrafen oder pauschale Reinigungsentgelte, die im Mietvertrag nicht vereinbart wurden, können nicht eigenmächtig von der Kaution abgezogen werden.
Normale Abnutzung vs. Schaden: Bedenken Sie, dass nicht jede Verschlechterung der Wohnung einen Schaden darstellt, den der Mieter ersetzen muss. Gewöhnliche Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Vermieter akzeptieren. Der Mieter bezahlt schließlich Miete dafür, die Wohnung zu nutzen, und mit der Zeit bleiben Gebrauchsspuren nicht aus. Beispiele für normale Abnutzung: verblasste Wandfarbe nach einigen Jahren, leichte Kratzer am Parkettboden, Dübellöcher von Regalen oder Bildern in üblichem Ausmaß. Solche Veränderungen gelten als vertragsgemäß und berechtigen nicht dazu, etwas von der Kaution einzubehalten. Intensive oder ungewöhnliche Abänderungen muss der Mieter hingegen rückgängig machen: Hat er z. B. die Wände in knalligen Farben (dunkelrot, schwarz, grellgrün etc.) gestrichen, darf verlangt werden, dass beim Auszug wieder in einer neutralen, ortsüblichen Farbe ausgemalt wird. Normale Pastellfarben hingegen sind zu dulden. Ebenso muss der Mieter starke Verschmutzungen beseitigen – „besenrein“ bedeutet, dass eine Grundreinigung durchgeführt sein muss. Grober Schmutz (z. B. stark verunreinigter Backofen, dicke Spinnweben etc.) gilt als übermäßige Abnützung und kann auf Kosten des Mieters gereinigt werden.
Schäden über die normale Abnützung hinaus – etwa zerbrochene Fliesen, von Haustieren ruinierter Boden oder fehlende Ausstattungsgegenstände – berechtigen Sie, Reparatur- bzw. Ersatzkosten von der Kaution abzuziehen. Beachten Sie aber: Es darf nur der Zeitwert ersetzt verlangt werden, nicht der Neuwert des beschädigten Gegenstands. Die Gerichte legen dabei die voraussichtliche Lebensdauer zugrunde. Diese Berechnung müssen Sie im Streitfall plausibel darlegen.
Rückgabe: Kautionsabrechnung und Einbehalt
Am Ende des Mietverhältnisses müssen Sie als Vermieter entscheiden, ob und in welcher Höhe Sie die Kaution einbehalten. Zunächst sollte die Wohnungsrückgabe mit dem Mieter erfolgen. Prüfen Sie dabei gemeinsam den Zustand der Wohnung und halten Sie etwaige Schäden in einem Übergabeprotokoll fest. Idealerweise machen beide Seiten Fotos – als Vermieter sollten Sie das besonders dann tun, wenn Sie Mängel dokumentieren möchten. Nach der Rückgabe haben Sie das Recht, zeitnah eine genauere Überprüfung vorzunehmen. Die Rechtsprechung gesteht Vermietern hier eine angemessene Frist, meist mindestens 14 Tage, zu. In dieser Zeit können Sie z. B. Professionisten (Handwerker) kommen lassen, um versteckte Mängel zu begutachten, und Kostenvoranschläge für nötige Reparaturen einholen. Entdecken Sie Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, oder bestehen noch offene Forderungen (wie Mietzinsrückstände), dürfen Sie einen entsprechenden Betrag von der Kaution einbehalten. Natürlich müssen Sie dem Mieter auf Nachfrage mitteilen, warum Sie etwas einbehalten – eine transparente Abrechnung beugt Streit vor.
Kein Einbehalt für unklare Eventualforderungen: Unzulässig ist es, die Kaution auf Verdacht länger einzubehalten, nur weil vielleicht irgendwann noch eine Forderung entstehen könnte. Sie dürfen z. B. nicht einfach vorsorglich die Kaution behalten, weil die nächste Betriebskostenabrechnung noch aussteht und eventuell eine Nachzahlung ergeben könnte – eine solche künftige Nachforderung ist kein ausreichender Grund, um das Geld vorerst zu behalten. Stattdessen sollten Sie die Kaution zügig abrechnen, sobald Sie den Zustand der Wohnung geprüft und alle Ihre Ansprüche beziffert haben
Rückzahlung der Kaution: Fristen und Ablauf
Liegen keine berechtigten Ansprüche Ihrerseits mehr vor – oder übersteigt die Kaution den Betrag der Ansprüche – sind Sie verpflichtet, die Kaution (bzw. den verbleibenden Rest) unverzüglich an den Mieter zurückzuzahlen. Das Mietrechtsgesetz (§ 16b Abs. 2 MRG) schreibt vor, dass die Kaution „unverzüglich nach Beendigung des Mietvertrags“ zurückzustellen ist, soweit kein Einbehaltungsgrund vorliegt. Unverzüglich bedeutet „ohne unnötigen Verzug“ – eine genaue Tagesfrist nennt das Gesetz nicht. In der Praxis gelten etwa 2 bis 4 Wochen nach Rückgabe der Wohnung als angemessen, um die Kautionsabrechnung vorzunehmen. Haben Sie die Wohnung ordnungsgemäß zurückerhalten und steht fest, dass Sie nichts (mehr) fordern können, sollten Sie die Kaution sofort zurückzahlen – möglichst inklusive einer Abrechnung bzw. Auflistung, wofür Sie eventuelle Abzüge getätigt haben.
Die Kaution darf nicht mit der letzten Monatsmiete „verrechnet“ werden, indem der Mieter einfach die letzten Mieten nicht zahlt. Sollte ein Mieter dies versuchen, stehen Ihnen rechtliche Mittel zur Verfügung (Mietzinsklage, Räumungsklage). Denn der Mieter hat während aufrechten Vertrags kein Recht, eigenmächtig die Kaution abzwohnen – die Kaution wird erst nach Ende des Mietverhältnisses fällig zurückgezahlt, nicht vorher.
Haben Sie die Kaution ordnungsgemäß verzinst angelegt, müssen Sie bei der Rückzahlung auch die Zinsen dem Mieter gutschreiben. Üblicherweise lässt man das Kautionssparbuch bis zuletzt laufen und zahlt dann Kapital plus Zinsen aus. Gibt es Streit über bestimmte Abzüge oder zahlt der Vermieter (also Sie) nicht freiwillig zurück, kann der Mieter den Rechtsweg beschreiten. Als Vermieter sollten Sie jedoch versuchen, es nicht so weit kommen zu lassen: Transparenz und sachliche Kommunikation können viele Konflikte vermeiden. Erklären Sie dem Mieter klar, welche Forderungen Sie mit der Kaution decken möchten (idealerweise untermauert mit Rechnungen oder Kostenvoranschlägen). So kann oft eine Einigung erzielt werden, ohne dass Gerichte oder Schlichtungsstellen eingeschaltet werden müssen.
Fazit für Vermieter – Ihr Anwalt hilft weiter
Die Mietkaution bietet Ihnen als Vermieter wichtige Sicherheit – doch gerade bei Verwaltung, Verwendung und Rückzahlung sind einige rechtliche Vorgaben zu beachten. Wenn Sie Fragen zur richtigen Kautionsvereinbarung haben, Unterstützung bei der Abrechnung benötigen oder sich mit dem Mieter über Schäden oder Rückzahlungen uneinig sind: Ich unterstütze Sie als Rechtsanwalt gerne – außergerichtlich oder vor Gericht. So sichern Sie Ihre Ansprüche wirksam und vermeiden unnötige Konflikte.